প্রপার্টি নিলাম হওয়ার পরেও কি তা ফেরত পাওয়া সম্ভব? জানুন “Right to Redemption” আইন!

হোম লোন বা মর্টগেজ ঋণ পরিশোধে ব্যর্থ হলে ব্যাংক বা আর্থিক প্রতিষ্ঠান সম্পত্তি নিলামে তুলতে পারে। এই পর্যায়ে এসে অনেকেই মনে করেন—সব শেষ। কিন্তু আইন অনুযায়ী নির্দিষ্ট পরিস্থিতিতে নিলাম ঘোষণার পরেও সম্পত্তি ফেরত পাওয়ার সুযোগ থাকতে পারে। এই অধিকারকে বলা হয় Right to Redemption।

এই ব্লগে আমরা সহজ ভাষায় জানবো Right to Redemption কী, কখন প্রযোজ্য, এবং কীভাবে এটি ব্যবহার করা যায়।

Right to Redemption কী?

Right to Redemption হলো মর্টগেজ ঋণগ্রহীতার সেই আইনগত অধিকার, যার মাধ্যমে তিনি নির্দিষ্ট সময়ের মধ্যে সম্পূর্ণ বকেয়া (মূল টাকা + সুদ + বৈধ খরচ) পরিশোধ করে বন্ধক রাখা সম্পত্তি পুনরুদ্ধার করতে পারেন।

ভারতে মর্টগেজ সম্পর্কিত আইন অনুযায়ী, ঋণ সম্পূর্ণ শোধ না হওয়া পর্যন্ত সম্পত্তির মালিকানা চূড়ান্তভাবে ব্যাংকের হয়ে যায় না। অর্থাৎ, নির্দিষ্ট পর্যায় পর্যন্ত ঋণগ্রহীতার পুনরুদ্ধারের অধিকার বজায় থাকে।

নিলামের পরেও কি সুযোগ থাকে?

অনেক ক্ষেত্রে:

• নিলাম নোটিস জারি হওয়ার পর
• নিলাম সম্পন্ন হওয়ার আগে
• অথবা নিলাম হলেও Sale Certificate ইস্যুর আগে

ঋণগ্রহীতা সম্পূর্ণ বকেয়া শোধ করে সম্পত্তি উদ্ধার করতে পারেন (কেস-ভিত্তিক পরিস্থিতিতে)।

তবে একবার বৈধভাবে Sale Certificate ইস্যু হয়ে গেলে এবং মালিকানা হস্তান্তর সম্পূর্ণ হলে, Redemption-এর সুযোগ সাধারণত শেষ হয়ে যায়।

কোন কোন শর্ত পূরণ করতে হয়?

Right to Redemption প্রয়োগ করতে চাইলে সাধারণত:

• সম্পূর্ণ বকেয়া পরিশোধ করতে হবে
• ব্যাংকের নোটিস অনুযায়ী সময়সীমা মানতে হবে
• আইনগত খরচ ও প্রসেসিং ফি দিতে হতে পারে
• আদালতের নির্দেশ (যদি মামলা চলমান থাকে) মেনে চলতে হবে

আংশিক টাকা দিয়ে সম্পত্তি ফেরত পাওয়া যায় না—পূর্ণ পরিশোধ জরুরি।

কেন অনেকেই এই অধিকার ব্যবহার করতে পারেন না?

• সময়মতো আইনি পরামর্শ না পাওয়া
• নোটিস উপেক্ষা করা
• ভুল ধারণা—“নিলাম মানেই সব শেষ”
• আতঙ্কে যোগাযোগ বন্ধ করে দেওয়া

বাস্তবে, সময়মতো পদক্ষেপ নিলে অনেক ক্ষেত্রেই বিকল্প থাকে।

গুরুত্বপূর্ণ বিষয়গুলো মনে রাখুন

• নিলাম নোটিস পেলেই আইনগত সময়সীমা শুরু হয়
• ব্যাংকের প্রতিটি যোগাযোগ লিখিতভাবে রাখুন
• Auction Date, Reserve Price, এবং Due Amount পরিষ্কারভাবে জেনে নিন
• প্রয়োজনে আদালতে আবেদন করা যেতে পারে (কেস অনুযায়ী)

কি সব ক্ষেত্রে Redemption সম্ভব?

না। কিছু পরিস্থিতিতে:

• Sale Certificate ইতিমধ্যে ইস্যু হয়ে গেছে
• তৃতীয় পক্ষ বৈধভাবে মালিকানা পেয়েছে
• আদালতের চূড়ান্ত আদেশ হয়েছে

এই অবস্থায় সম্পত্তি ফেরত পাওয়া কঠিন বা অসম্ভব হতে পারে।

তাই দ্রুত পদক্ষেপ নেওয়াই সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ।

বিকল্প কী হতে পারে?

যদি সম্পূর্ণ পরিশোধ সম্ভব না হয়, তাহলে:

• One-Time Settlement আলোচনা
• Loan Restructuring
• Auction স্থগিতের আবেদন
• স্বেচ্ছায় বিক্রি করে বাকি ঋণ পরিশোধ

এসব বিকল্পও বিবেচনা করা যেতে পারে।

শেষ কথা

প্রপার্টি নিলাম একটি গুরুতর পরিস্থিতি, কিন্তু সব সময় চূড়ান্ত নয়। Right to Redemption একটি শক্তিশালী আইনগত অধিকার, যা সঠিক সময়ে ব্যবহার করলে সম্পত্তি রক্ষা করা সম্ভব হতে পারে।

ভয় বা লজ্জার কারণে চুপ থাকবেন না। সময়সীমা মিস করলে সুযোগ হারাতে পারেন। নোটিস পেলেই তথ্য সংগ্রহ করুন, হিসাব পরিষ্কার করুন এবং আইনসম্মত পথ অনুসরণ করুন।

যদি আপনার প্রপার্টি নিলাম, SARFAESI নোটিস, বা ব্যাংক রিকভারি সংক্রান্ত সমস্যা থাকে এবং একটি স্ট্রাকচার্ড সমাধান চান, তাহলে আজই সঠিক পদক্ষেপ নিন:
https://lawfullyfinance.com/step/sign-up/